2016年６月16日放送の「ビーバップハイヒール」で訳あり物件の見抜き方を紹介していました。
賃貸マンション選びや、分譲マンション、一戸建ての家の購入にまつわるトラブルが多々発生しています。
それらは「知らない」ことで起こる事が多いそう。
訳あり物件アドバイザーの南野真宏先生がそんな問題の対処法や訳あり物件の見抜き方を教えてくれます。
訳あり物件の回避術
case1 知らされない恐怖
大学に通うため賃貸マンションを借りたA子さん。
不動産屋さんに勧められ借りたマンションは、エレベーターで殺人があった事故物件だった。
室内で殺人や自殺などがあった場合、通常5年間は告知するというルールがある。しかしエレベーターや廊下、駐車場、屋上などの共用部分で発生した事故に関しては告知義務がない。
では共用部分での自己を知る方法は？
→→事故物件の情報は交番でチェック
ニュースに載るような大きな事件や事故でない場合は、ネットなどで調べることはできないが、近所の交番に行けば教えてくれる。
case2 敵は物件の外に潜む
日当たりがよく窓からの景色を気に入り新築マンションを購入したＢさん夫婦。
数ヶ月後、そのマンションの南側に高層マンションが建ってしまった。
マンションがほぼ永久的に建設されない土地は？
→→公園や学校など
マンション近くに駐車場、空き地、古い工場がある場合、近々マンションが建つ可能性も高い。これらは事前に調査しようがないが、高確率でマンションが建たない土地がある。
一方公園や学校といった公共のの場所は、避難場所に指定されていることも多く、取り壊される可能性がはほぼ永久的にない。
case3 「13」の数字に要注意
中古の一軒家を購入したCさん一家。住み始めてしばらくすると水の出が悪くなった。
中古物件の一軒家の場合、どこをチェックすべきか？
→→水道管のメーターの蓋
水道メーターの蓋には必ず数字が書いてある。それは水道管の太さを表す物。
一般家庭で使われる水道管には13㎜、20㎜、25㎜などが使われており、今では20㎜が多いが、中古物件の場合13㎜の可能性もある。
13㎜の場合、キッチンやシャワーなど同時に使うと水圧が低下することがある。20㎜の水道管に交換するとなると100万円ほどかかる。
これは最初に水道管をチェックしておけば防げたトラブルである。工場費用を売主と折半するという提案は可能。
訳あり物件を、広告を見るだけで見破るテクニックがある！
相場より家賃が安い
その部屋に問題があり、借り手がない場合は安く設定される。
街の相場より明らかに安い場合は事故物件の可能性が高い
「リフォーム済み」と書いてある物件
「リフォーム済み」を明記する場合、必ず「時期」「箇所」の記載が必要。それがなければ、10年前に壁紙を張り替えただけでも「リフォーム済み」と謳っている場合がある。
「外壁塗り替え」と書いてある物件
事件や事故を風化させるため外壁を変えることがある。また、物件の名前が変わっている場合も同じ理由で注意が必要。
トラブル物件をどう見抜く⁉︎
物件チラシに隠された意外な落とし穴
・「駅から徒歩◯分」という表示は、成人の平均歩行速度、分速80ｍで計算されているが、信号、階段、坂道などは考慮されていないので、そういうものがあると、実際歩くと表記された時間よりも多くかかってしまう。
・「閑静な住宅街」という表示は、裏返せば周りに住宅意外何もないということ。コンビニすら近くにない場合もある。
・「眺望良好」という表示は、高層マンションなら良いが、低層物件の場合、高台に建てられていて、駅から急な坂道や階段がある場合がある。
・「デザイナーズマンション」という言葉には定義がない。おしゃれな部屋を想像してガッカリすることも。
・LDKとDKの大きさの定義が出来たのは５年前のこと。そしてその基準となる定義は不動産業界の隅々にまでは行き届いておらず、また不動産情報サイトなどにも明確に明記されていないこともある。LDKと書かれていて実際に見たら意外と狭かったなんていうことも。
信頼できる町の不動産屋さんかどうか見抜く方法は？
値段交渉やサービスなど、少しでも得をするには不動産屋さんと売主さんとの「距離」が大切。
その距離を知るためには
→→物件を見学中に売り主さんに電話をしてもらう
→その場ですぐに電話できるか、また電話の内容などから距離感を知ることがてきる。
不動産屋さんか自分が希望する物件より他の物件を勧めてくる場合、「両手」を狙っている場合がある。
不動産業者が狙う「両手」とは⁉︎
不動産業者は売主から依頼された物件をレインズというデータベースに登録しなくてはならない。そのデータはどの不動産業者も見ることができ、物件を紹介し合える仕組みになっている。これを「共同仲介」という。
しかし不動産屋の中には自社の利益のために「共同仲介」という理念を無視する業者もいる。
例えばA不動産が、売主から物件を預かり、他者であるB不動産が客を見つけた場合は手数料が入り、A不動産には売主から手数料が入る。
片方から手数料が入るので、業界では「片手」と呼んでいる。
それに対して、不動産会社Aが自社で客を見つけてきた場合、売主からも買主からも手数料がもらえる。
これを「両手」といい、手数料が2倍儲かるのである。
その他に広告に書かれている場合注意する文言
合理的な根拠を示さずに、「厳選」「格安」「完璧」「当社だけ」など、抽象的な用語の使用は禁止されている。
そのような用語を多用している広告を出している不動産屋さんは基本的に信頼しない方が良い。
最後に
住む場所というのはなかなか変えることが出来ず、購入の場合は一生に一度のことが多い。
知識をしっかりと付けた上で購入や賃貸マンション選びをしましょう。